איטליה היא אחת המדינות הבטוחות ביותר לעשות בהןלקנות ביתהודות למערכת המשפטית שלה, המחייבת הליכים קפדניים להעברת רכוש. עם זאת, קונים זרים יכולים להיתקל בקשיים בהבנת נהלים אלו. מסיבה זו, הצוות בנכסים באיטליהיספק לכם את כל הסיוע הדרוש כדי להבין היטב את כל ההליכים הללו לפני קבלת ההחלטה על רכישת נכס בארצנו.

​

מבוא

 

קניית נכס באיטליהבדרך כלל מסודר בשלושה שלבים:

​

·         The first stage consists of searching, visiting and selecting the property with סיוע של אסוכן נדל"ן(נקרא: Mediatore או Agente immobiliare). לאחר בחירת הנכס, ייתכן שהקונה יתבקש לחתום על הצעת רכישה (Proposta d'acquisto), ולהשאיר פיקדון אצל הסוכן (כ-5,000€ בהתאם לשווי הנכס).

·     _cc781905-5cde-3194-bb3b-1586d5 שלב-3cf581905-3194-3194-bb3b-1586-3194-3194-3194-3194-3194-3194-3195-0581-1581-59-319-1581-59-1581-31994 אם הצעת הקנייה מתקבלת על ידי הספק, השלב הבא הוא חתימה והחלפת חוזה (contratto preliminare או compromesso). בדרך כלל מדובר בהסכם מחייב משפטית להשלמת הרכישה על ידי חוק מכר פומבי שנערך על ידי נוטריון ולשלם את יתרת המחיר המוסכם במועד שנקבע בעתיד. הסכם המכר המקדים (compromesso) הוא הסכם פרטי בין הקונה למוכר, שבו הקונה ה"מבטיח" והמוכר ה"מבטיח" מתחייבים בהעברת בעלות הנכס. הסכם זה יכול להיערך על ידי הספק, הסוכן או עורך דין/עורך דין. מכיוון שמדובר במסמך משפטי מורכב, יש להגישו תמיד לייעוץ או לערוך אותו עורך דין איטלקי מומחה.

·         The third stage consists of the completion formalities. המכירה תושלם על ידי נוטריון ציבורי עם חתימת השטר הסופי (atto finale di compravendita או 'rogito') או העברת ההעברה. הנוטריון מנפיק העתק מאושר של שטר המכר ורושם את המסמך המקורי בטאבו, מה שהופך את הקונה לבעלים החוקי של הנכס. באיטליה רק נוטריון רשאי להעביר בתוקף את הבעלות על הנכס. הנוטריון מנסח את שטר הרכישה, מבטיח את ביצועו התקין, רישומו ותשלום כל המסים האיטלקיים הקשורים להשלמתו.

​

הנוטריון גובה בדרך כלל עד 1.0% ממחיר המכירה המוצהר (בהתאם למחיר הרכישה).

 

​

עורכי דין וסוכני נדל"ן

​

לאור הקשיים המשפטיים והמעשיים הכרוכים ברכישת נכס באיטליה, כדאי מאוד לקונים זרים לקבל סיוע של מומחהעורך דין איטלקי, רצוי אחד שיודע לדבר אנגלית שוטפת, לפעול בשמם. הם יהיו אמונים על עריכת חוזים, יצירת קשר עם הנוטריון ומתן כל הייעוץ המשפטי הדרוש, ובעיקר יבצעו בדיקת נאותות חסרת פניות למען הרוכשים. עורך הדין היה בודק שכתבי הבעלות תקינים, שהנכס רשום כדין ושאין בו מבנים בלתי חוקיים.

 

עורך הדין גובה בדרך כלל עד 1.0% ממחיר המכירה המוצהר (בהתאם למחיר הרכישה).

 

ראה גם בעמוד שלנו'עצה חוקית'.

 

 

מיסי רכישה

 

מסי רישום (מס בולים) לרכישת נכס באיטליה הם בדרך כלל בין 2-9% ממחיר הרכישה המוצהר:
2% לתושבים באיטליה (רק למגורים הראשיים והראשונים שלהם)
9% עבור תושבי חוץ (או עבור בתים שניים)
18% לנכס חקלאי

 

במקרה של רכישת נכס למגורים מאדם פרטי, מיסי הרישום יחושבו על "שווי קדסטרלי" (שווי מס בטאבו שלרוב נמוך בהרבה משווי השוק: 1/4-1/3).
 

אם הנכס נקנה מחברת בנייה (פיתוחים חדשים או נכסים ששוחזרו על ידי החברה) תשלמו מע"מ במקום מיסי רישום. המע"מ הוא 4% לתושבים, 10% לתושבי חוץ והוא מוחל על שווי הנכס המוצהר בשטר ההעברה הציבורי.

 

לכן באיטליה הרבה יותר נוח (מבחינת מס) לקנות נכס מאדם פרטי.

​

הטבות לקונה בפעם הראשונה

​

כדי לנצל את הטבות הקונה בפעם הראשונה (מיסי רכישה נמוכים יותר לתושבים, ראה לעיל), עליך להצהיר בשטר ההובלה כי תקים מגורים תוך 18 חודשים ממועד הרכישה, בשטח העירוני בו נמצא הנכס. ממוקם. אין להחזיק בבעלותך נכסי מגורים אחרים באותה עירייה או כל נכס אחר שנקנה בהטבות רוכש דירה בפעם הראשונה בכל שטח איטליה.

 

מס רכוש

 

תושבים שאינם מחזיקים בנכס באיטליה צריכים לשלם את המסים הבאים:

·     _cc781905-5cde-3194-bb3b-1586bad5-0581-1581-3194-3194-1581-1581-1581-1581-1581-1581-1581-1581-53-1581-5-1581-3194-3194-3194-05-1586-1581-9 תושבי חוץ חייבים להגיש החזר מס המציין את פרטי הרכוש האיטלקי שלהם. אם הם משכירים את הנכס (לטווח ארוך או קצר), עליהם להצהיר גם על שכר הדירה השנתי, אחרת עליהם להכריז רק על שכר הדירה הקדסטרלי (בדרך כלל די נמוך) ולשלם את מס ההכנסה על סך ההכנסה שיש להם באיטליה. מס הכנסה הוא פרוגרסיבי ושיעור המס עולה לכל מדרגת הכנסה.

·         The local community tax (IMU) which is about 1.0% of שווי קדסטר של נכס (שווי רשמי בלשכת רישום המקרקעין, בדרך כלל 1/4-1/3 משווי השוק), ישולם בשני תשלומים שנתיים. מס הקהילה המקומי אינו חייב על נכס שבו הקונים קובעים את מגוריהם.

 

שיקום או בנייה

על מנת להמשיך בשיקום או הקמת מבנה יש צורך בשירותיו של מודד מורשה (גיאומטרה), או אדריכל. כל עבודות הבנייה או השיקום הגדולות מחייבות הצגת בקשת אישור לעירייה המקומית, חתומה על ידי בעל הנכס וטכנאי מורשה. במקרה של עבודות שיקום קלות (צביעת קירות, דלתות חדשות, ריצוף/אריחים חדשים וכו') הן נחשבות כ'manutenzione ordinaria' (תחזוקה רגילה) ואין צורך לדווח עליהן. במקרה של עבודות תובעניות יותר (הזזת קירות פנימיים, התקנות חדשות, מסגרות חלונות ודלתות וכו') מספיק להציג בקשה מסוימת בשם CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) או SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ב- במקרה שהעבודות כרוכות בחלקים מבניים של הבניין, שניהם חתומים על ידי טכנאי. במקרה של בנייה חדשה או שיקום כולל יש להגיש היתר בנייה (Permesso di costruire) על ידי טכנאי, בכפוף לאישור העירייה המקומית.

 

משכנתאות

 

נכון להיום, זול למדי לקבל הלוואה מבנקים איטלקיים אשר מלווים סכומים כנגד מחירי קנייה של עד 70%, תלוי בהכנסה החודשית שלך ובמדינה (והמטבע) שבה ההכנסה שלך מופקת. אם ברצונך לקבל הצעת מחיר, פשוט צור איתנו קשר עם כל המידע על הנכס שברצונך לקנות והתנאים שאתה מחפש.

 

אם אתה צריך מידע אחר על הנושאים לעיל, אנא אל תהססצור קשר.

​

​