Włochy są jednym z najbezpieczniejszych krajów do zakupu domu dzięki swojemu systemowi prawnemu, który wymaga ścisłych procedur dotyczących przeniesienia własności nieruchomości. Jednak zagraniczni nabywcy mogą napotkać trudności w zrozumieniu tych procedur. Z tego powodu zespół Properties in Italy zapewni Państwu wszelkie niezbędne wsparcie, aby dokładnie zrozumieć wszystkie te procedury przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w naszym kraju.

​

 

WSTĘP

Zakup nieruchomości we Włoszech zazwyczaj odbywa się w trzech etapach:

·         Pierwszy etap polega na wyszukaniu, obejrzeniu i wybraniu nieruchomości z pomocą agenta nieruchomości (zwanego Mediatore lub Agente immobiliare). Po wybraniu nieruchomości nabywca może zostać poproszony o podpisanie propozycji kupna (Proposta d'acquisto) i wpłacenie depozytu u agenta (około 5000 euro w zależności od wartości nieruchomości).

·         Drugi etap. Jeśli sprzedający zaakceptuje ofertę kupna, kolejnym krokiem jest podpisanie i wymiana umowy (contratto preliminare lub compromesso). Jest to zazwyczaj prawnie wiążąca umowa o sfinalizowaniu zakupu poprzez publiczny akt sprzedaży sporządzony przez notariusza i o zapłaceniu pozostałej części uzgodnionej ceny w określonym terminie w przyszłości. Przedwstępna umowa sprzedaży (compromesso) to prywatna umowa między kupującym a sprzedającym, w której „obiecujący” kupujący i „obiecujący” sprzedający zobowiązują się do przeniesienia tytułu własności nieruchomości. Umowę tę może sporządzić sprzedający, agent lub radca prawny. Ponieważ jest to złożony dokument prawny, zawsze należy go przedstawić do konsultacji lub sporządzić wyspecjalizowanemu włoskiemu prawnikowi.

·         Trzeci etap obejmuje formalności związane z finalizacją transakcji. Sprzedaż zostanie sfinalizowana przez notariusza po podpisaniu aktu ostatecznego (atto finale di compravendita lub „rogito”), czyli aktu przeniesienia własności. Notariusz wystawia uwierzytelniony odpis aktu sprzedaży i rejestruje oryginał dokumentu w księdze wieczystej, co czyni kupującego prawnym właścicielem nieruchomości. We Włoszech tylko notariusz jest uprawniony do ważnego przeniesienia tytułu własności nieruchomości. Notariusz sporządza akt kupna, zapewnia jego prawidłowe wykonanie, rejestrację oraz uiszczenie wszystkich włoskich podatków związanych z finalizacją transakcji.

​

 

Notariusz pobiera zazwyczaj opłatę w wysokości do 1,0% zadeklarowanej ceny sprzedaży (w zależności od ceny zakupu).

​

 

 

Adwokaci i agenci nieruchomości

​

 

Z uwagi na prawne i praktyczne trudności związane z zakupem nieruchomości we Włoszech, zagranicznym nabywcom zaleca się skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanego włoskiego prawnika, najlepiej biegle władającego językiem angielskim, który będzie działał w ich imieniu. Będzie on odpowiedzialny za sporządzanie umów, kontakt z notariuszem i udzielanie wszelkich niezbędnych porad prawnych, a przede wszystkim przeprowadzi w imieniu nabywcy bezstronne badanie due diligence. Prawnik sprawdzi, czy akty własności są prawidłowe, czy nieruchomość jest zarejestrowana zgodnie z prawem i czy nie ma na niej nielegalnych budynków.

​

 

Prawnik zazwyczaj pobiera opłatę w wysokości do 1,0% zadeklarowanej ceny sprzedaży (w zależności od ceny zakupu).

​

 

Zobacz również naszą stronę „porady prawne”.

​

Podatki od zakupu

Podatki od rejestru (opłaty skarbowe) od zakupu nieruchomości we Włoszech wynoszą zazwyczaj od 2 do 9% zadeklarowanej ceny zakupu:
2% dla rezydentów Włoch (tylko dla ich głównego i pierwszego miejsca zamieszkania)
9% dla nierezydentów (lub dla drugich domów)
18% dla nieruchomości rolnych

W przypadku zakupu nieruchomości mieszkalnej od osoby prywatnej, podatki od rejestru zostaną naliczone od „wartości katastralnej” (wartości podatkowej w księdze wieczystej, która jest zazwyczaj znacznie niższa od wartości rynkowej: 1/4-1/3).

Jeśli nieruchomość jest kupowana od firmy budowlanej (nowe inwestycje lub nieruchomości remontowane przez firmę), zapłacisz podatek VAT zamiast podatku od rejestru. VAT wynosi 4% dla rezydentów, 10% dla nierezydentów i jest naliczany od wartości nieruchomości zadeklarowanej w akcie przeniesienia własności.

We Włoszech zatem o wiele wygodniej (z punktu widzenia podatkowego) jest kupić nieruchomość od osoby prywatnej.

​

Korzyści dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy

Aby skorzystać z korzyści dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy (niższe podatki od zakupu dla rezydentów, patrz powyżej), należy zadeklarować w akcie przeniesienia własności, że w ciągu 18 miesięcy od daty zakupu zamieszka się na terenie gminy, w której znajduje się nieruchomość. Nie należy posiadać innych nieruchomości mieszkalnych w tej samej gminie ani żadnej innej nieruchomości zakupionej z korzyściami dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy na całym terytorium Włoch.

​

 

Podatki od nieruchomości

Osoby niebędące rezydentami Włoch, które posiadają nieruchomość we Włoszech, muszą płacić następujące podatki:

​
·         Podatek dochodowy (IRPEF). Osoby niebędące rezydentami Włoch muszą złożyć zeznanie podatkowe zawierające dane dotyczące ich włoskiej nieruchomości. Jeśli wynajmują nieruchomość (długo- lub krótkoterminowo), powinny zadeklarować również roczny czynsz, w przeciwnym razie powinny zadeklarować jedynie czynsz katastralny (zwykle dość niski) i zapłacić podatek dochodowy od całości dochodów uzyskanych we Włoszech. Podatek dochodowy jest progresywny, a stawka podatku rośnie w zależności od przedziału dochodowego.

​

·         Podatek lokalny (IMU) wynosi około 1,0% wartości katastralnej nieruchomości (oficjalnej wartości w rejestrze gruntów, zazwyczaj 1/4-1/3 wartości rynkowej), płatny w dwóch rocznych ratach. Podatek lokalny nie jest naliczany od nieruchomości, w której nabywcy osiedlają się.

​

 

Renowacja lub budowa

​

Aby rozpocząć renowację lub budowę budynku, konieczne jest skorzystanie z usług licencjonowanego geodety (Geometra) lub architekta. Wszystkie większe prace budowlane lub renowacyjne wymagają przedstawienia wniosku o zezwolenie do lokalnego urzędu gminy, podpisanego przez właściciela nieruchomości i licencjonowanego technika. W przypadku drobnych prac renowacyjnych (malowanie ścian, nowe drzwi, nowe podłogi/płytki itp.) są one traktowane jako „manutenzione ordinaria” (zwykła konserwacja) i nie ma potrzeby ich zgłaszania. W przypadku bardziej wymagających prac (przesuwanie ścian wewnętrznych, nowe instalacje, stolarka okienna i drzwiowa itp.) wystarczy przedstawić specjalny wniosek o nazwie CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) lub SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), jeśli prace dotyczą elementów konstrukcyjnych budynku. Oba dokumenty muszą być podpisane przez technika. W przypadku budowy nowego budynku lub gruntownego remontu, technik powinien złożyć pozwolenie na budowę (Permesso di costruire), wymagające zatwierdzenia przez lokalne władze.

​

 

Kredyty hipoteczne

Obecnie stosunkowo tanio jest uzyskać kredyt we włoskich bankach, które udzielają pożyczek na kwotę do 70% ceny zakupu, w zależności od miesięcznych dochodów oraz kraju (i waluty), w którym są one uzyskiwane. Aby uzyskać wycenę, wystarczy skontaktować się z nami, podając wszystkie informacje o nieruchomości, którą chcesz kupić, oraz oczekiwanych warunkach.

 

Jeśli potrzebujesz innych informacji na powyższe tematy, skontaktuj się z nami.

​

​