ERWERB EINER IMMOBILIE

Italien ist dank seines Rechtssystems eines der sichersten Länder, in denen ein Haus gekauft werden kann, und erfordert strenge Verfahren für die Übertragung von Eigentum. Ausländische Käufer können jedoch Schwierigkeiten haben, diese Verfahren zu verstehen. Aus diesem Grund bietet Ihnen das Team von Properties in Italien die notwendige Unterstützung, um alle diese Verfahren gründlich zu verstehen, bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie in unserem Land entscheiden.

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EINFÜHRUNG

 

Der Kauf einer Immobilie in Italien erfolgt normalerweise in drei Schritten:

· Die erste Phase besteht aus der Suche, dem Besuch und der Auswahl der Immobilie mit Hilfe eines Agenten (genannt: Mediatore oder Agente immobiliare). Sobald die Immobilie ausgewählt ist, kann der Käufer gebeten werden, einen Kaufvorschlag (Proposta d'acquisto) zu unterzeichnen und eine Kaution beim Makler zu hinterlegen (ca. 5.000 € zu einem angemessenen Durchschnittspreis).

· Die zweite Stufe. Wenn der Kaufvorschlag vom Verkäufer akzeptiert wird, besteht der nächste Schritt darin, den Vertrag zu unterzeichnen und auszutauschen (contratto vorläufig oder kompromisslos). Dies ist normalerweise eine rechtsverbindliche Vereinbarung, um den Kauf durch ein von einem Notar ausgearbeitetes öffentliches Verkaufsgesetz abzuschließen und den Restbetrag des vereinbarten Preises an einem zukünftigen festgelegten Datum zu zahlen. Der vorläufige Kaufvertrag (Compromesso) ist ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, bei dem sich der "vielversprechende" Käufer und der "vielversprechende" Verkäufer zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie verpflichten. Diese Vereinbarung kann vom Verkäufer, Vertreter oder einem Anwalt / Anwalt erstellt werden. Da es sich um ein komplexes Rechtsdokument handelt, sollte es immer einem spezialisierten italienischen Anwalt zur Beratung vorgelegt oder von diesem erstellt werden.

· Die dritte Stufe besteht aus den Formalitäten für die Fertigstellung. Der Verkauf wird von einem Notar abgeschlossen, wenn die endgültige Urkunde (atto finale di compravendita oder 'rogito') oder die Übermittlung der Übertragung unterzeichnet ist. Der Notar stellt eine beglaubigte Kopie der Kaufurkunde aus und registriert das Originaldokument im Grundbuch, wodurch der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie wird. In Italien ist nur ein Notar berechtigt, das Eigentum rechtsgültig zu übertragen. Der Notar entwirft die Kaufurkunde und stellt deren ordnungsgemäße Ausführung, Registrierung und Zahlung aller mit der Fertigstellung verbundenen italienischen Steuern sicher.

Der Notar berechnet in der Regel bis zu 1,0% des angegebenen Verkaufspreises (abhängig vom Kaufpreis).

 

Rechtsanwälte und Immobilienmakler

Angesichts der rechtlichen und praktischen Schwierigkeiten beim Kauf einer Immobilie in Italien ist es für ausländische Käufer äußerst ratsam, die Unterstützung eines spezialisierten italienischen Anwalts in Anspruch zu nehmen, der vorzugsweise fließend Englisch spricht, um in ihrem Namen zu handeln. Er wird für die Ausarbeitung von Verträgen, die Kontaktaufnahme mit dem Notar her und

erteilt die notwendige Rechtsberatung  und lässt vor allem eine unvoreingenommene Due-Diligence-Prüfung im Auftrag der Käufer durchführen. Der Anwalt würde prüfen, dass die Eigentumsurkunden in Ordnung sind, dass die Immobilie legal registriert ist und dass sie keine illegalen Um-oder Anbauten hat.

 

Das Honorar für den  Anwalt beträgt in der Regel bis zu 1,0% des angegebenen Verkaufspreises (abhängig vom Kaufpreis)

 

Siehe auch unsere Seite ' Rechtsberatung '.

 

Kaufsteuern

 

Die Registrierungssteuern (Stempelsteuern) für den Kauf einer Immobilie in Italien liegen normalerweise zwischen 2 und 9% des angegebenen Kaufpreises:
2% für Einwohner in Italien (nur für ihren Haupt- und Erstwohnsitz)
9% für Nichtansässige (oder für Zweithäuser)
18% für landwirtschaftliches Eigentum

 

Wenn Sie eine Wohnimmobilie von einer Privatperson kaufen, werden die Registersteuern auf den "Katasterwert" berechnet (Steuerwert im Grundbuch, der normalerweise viel niedriger ist als der Marktwert: 1 / 4-1 / 3).

Wenn die Immobilie von einer Baufirma gekauft wird (neue Entwicklungen oder von der Firma restaurierte Immobilien), zahlen Sie Mehrwertsteuer anstelle von Registrierungssteuern. Die Mehrwertsteuer beträgt 4% für Gebietsansässige, 10% für Gebietsfremde und wird auf den in der öffentlichen Übertragungsurkunde angegebenen Immobilienwert angewendet.

 

In Italien ist es daher (aus steuerlicher Sicht) viel bequemer, Immobilien von einer Privatperson zu kaufen.

 

Vorteile für Erstkäufer

Um die Vorteile des Erstkäufers nutzen zu können (niedrigere Kaufsteuern für Einwohner, siehe oben), müssen Sie in der Beförderungsurkunde angeben, dass Sie innerhalb von 18 Monaten nach dem Kaufdatum einen Wohnsitz in dem Gemeindegebiet haben, in dem sich die Immobilie befindet gelegen. Sie sollten keine anderen Wohnimmobilien in derselben Gemeinde oder andere Immobilien besitzen, die mit den Vorteilen eines Erstkäufers im gesamten italienischen Gebiet gekauft wurden.

 

Grundsteuern

 

Nichtansässige, die eine Immobilie in Italien besitzen, müssen folgende Steuern zahlen:

· Einkommensteuer (IRPEF). Nichtansässige müssen eine Steuererklärung einreichen, in der die Details ihres italienischen Eigentums angegeben sind. Wenn sie die Immobilie vermieten (langfristig oder kurzfristig), sollten sie auch die jährliche Miete angeben, andernfalls sollten sie nur die Katastermiete angeben (normalerweise recht niedrig) und die Einkommenssteuer auf das Gesamteinkommen zahlen, das sie in Italien haben. Die Einkommensteuer ist progressiv und der Steuersatz steigt in den Einkommensklassen.

· Die Gemeindesteuer (IMU), die etwa 1,0 % des  Katasterwerts beträgt (offizieller Wert im Grundbuch, normalerweise 1/4-1/3 des Marktwerts) und in zwei jährlichen Raten zu zahlen ist. Die Gemeindesteuer ist nicht für eine Immobilie fällig, in der Käufer ihren Erstwohnsitz begründen.

 

Restaurierung oder Bau


Um mit der Restaurierung oder dem Bau eines Gebäudes fortfahren zu können, müssen die Dienste eines zugelassenen Vermessers (Geometra) oder eines Architekten in Anspruch genommen werden. Für alle größeren Bau- oder Restaurierungsarbeiten muss der örtlichen Gemeinde ein Genehmigungsantrag vorgelegt werden, der vom Eigentümer des Grundstücks und einem zugelassenen Techniker unterzeichnet wurde. Bei leichten Restaurierungsarbeiten (Wandmalerei, neue Türen, neue Fußböden / Fliesen usw.) gelten sie als „manutenzione ordinaria“ (normale Wartung) und müssen nicht gemeldet werden. Bei anspruchsvolleren Arbeiten (bewegliche Innenwände, Neuinstallationen, Fenster- und Türrahmen usw.) reicht es aus, einen besonderen Antrag mit der Bezeichnung CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) oder SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) in zu stellen Bei den Arbeiten handelt es sich um Bauteile des Gebäudes, die beide von einem Techniker unterzeichnet wurden. Im Falle eines Neubaus oder einer vollständigen Restaurierung sollte eine Baugenehmigung (Permesso di costruire) von einem Techniker mit Genehmigung der örtlichen Gemeinde eingereicht werden.

 

Hypotheken

 

Es ist derzeit recht günstig, einen Kredit von italienischen Banken zu erhalten, die abhängig von Ihrem monatlichen Einkommen und dem Land (und der Währung), in dem Ihr Einkommen erzielt wird, Beträge gegen Kaufpreise von bis zu 70% verleihen. Wenn Sie ein Angebot wünschen, kontaktieren Sie uns einfach und geben Sie alle Informationen über die Immobilie, die Sie kaufen möchten, und die Bedingungen, nach denen Sie suchen.

 

Wenn Sie weitere Informationen zu den oben genannten Themen benötigen, können Sie sich gerne an uns wenden .

Properties in Italy di Andrea Redivo Zaglia | Via del Santo 45 - 35123 Padova - ITALY

tel: ++39 349 4520481 - fax: ++ 39 049 655408
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